앞으로 2-3년 아기곰 부동산 전망

아기곰님이 오랜만에 언더스텐딩에 나오셨다. 다음은 정리요약해본 내용이다.

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• 부동산 시장에서 매매와 전세 시장이 2019년 4분기부터 동기화되었으며, 동시에 하락세를 보였다.
• 하지만 2020년 2분기부터 하락폭이 줄어들었고, 3분기에는 상승세로 회복되었다.
• 그러나 2021년 3분기부터 매매 시장은 약세, 전세 시장은 강세로 다시 독립적인 추세를 나타낸다.
• 이는 2년 전 가격을 기준으로 전세가 상승했지만, 2021년 11월 기준으로 전세는 11% 하락한 상황이다.​
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• 2022년 7월을 기준으로, 전세가 2년 동안 많이 상승하여 기이한 갭이 형성되었다.
• 역전세의 원인은 코로나 사태 이후 시중에 돈이 많아진 것과 임대차 보호 법 도입으로 전세 시장이 불안해진 것이다.
• 앞으로도 전세 가격은 일정하게 상승할 것이지만, 2년 전 가격에 비해 큰 상승은 어렵다.
• 이로 인해 다주택자들은 현재 시장에 진입하기 어려운 상황이다.
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• 세입자와 집주인 간의 갈등은 양측 모두에게 피해를 입히기 때문에 싸울 필요는 없다고 강조한다.
• 임차인과 임대인 모두 현재 어려움을 겪고 있지만, 내년 7월까지는 계속해서 이 현상이 지속될 것으로 예상된다.
• 그러나 내년 말부터 전세가격이 크게 하락할 것으로 예상되어, 현재보다 높은 전세가격을 기준으로 보면, 내년 7월까지는 선세가 역전될 것이다.
• 하지만 내년 12월을 기점으로 역사는 없어질 것으로 예상된다.
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  • 증가한 유동성으로 미국, 한국 등 전 세계적으로 물가 상승 현상이 발생하였고, 금융 당국에서는 물가 상승 원인이 통화량 증가로 분석하고 있다.
  • 따라서 전세와 집값은 앞으로는 이전처럼 폭등하지 않고, 상승 및 하락이 교대로 일어날 예상이다.
  • 우리나라는 통화량이 증가하고 있어 전세와 집값도 앞으로는 상승할 것으로 예상한다.​
  • 하지만 전세 계약을 갱신한 사람들은 역전세에 대한 고민을 하지 않아도 된다.
• 전세와 집값이 함께 상승한 2년 전은 과도한 시장 침입으로 지나갔다.
  • • 2021년 12월에는 부동산 가격이 크게 상승함.
    • 통화량은 전년 대비 2.5% 증가하여 계속 증가하는 추세, 전세도 오르지만 상승폭은 다양함.
    • 현재 전세 시장은 수요와 공급에 따라 보다 안정적이며, 매매 시장은 심리에 영향을 받아 변동성이 있음.
    • 전세 시장을 먼저 살펴보고 예측할 수 있는 전망.
    • 내년 상반기에 어려운 국면을 겪을 것이고, 하반기부터는 좋아질 예정.​
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    • 부동산 거래는 샀다 팔았다하면 무조건 손해가 나는 게임이다. 거래 비용이 많기 때문에 최소 2년 이상 보유하는 게 필수이다.
    • 이를 위해 무주택자가 1주택자로 변경해 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하며, 다주택자가 되어 중과세를 피할 수 있다. 따라서 부동산은 장기 보유가 더 이익이다.
    • 하지만 세금 등 많은 비용이 발생하기 때문에 대출금리가 낮은 지금 사는 게 좋다. 그리고 단타는 부동산 투자를 하지 말고 주식을 추천한다.
    • 부동산을 포함한 모든 투자에서 중요한 것은 단기 수익이 아닌 장기 수익이다. 그래야 비용을 커버하고 수익을 얻을 수 있다.​
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    • 2021년부터 2022년까지 5년간 아파트 분양 건수는 61% 감소하였다.
    • 올해 분양은 크게 감소하며, 입주까지 최소 3년은 걸린다.
    • 2024년부터 서울은 아파트 공급 부족이 예상되며, 수도권과 지방은 각각 2025년과 2026년부터 공급 부족이 발생할 것으로 예상된다.
    • 하지만 서울은 2026년부터는 공급이 부족하지 않아질 것이다.​
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    • 과거에는 부동산 공급이 부족해 정부에서 빌라, 다세 주택 등의 주택을 공급하여 경쟁력을 가졌었으나 최근에는 전세 보증금 문제로 인해 경쟁력이 없어졌다.
    • 한편, 빌라와 아파트는 건축공학적인 측면에서 차이가 있지만, 실제 사용자 입장에서는 차이를 못 느끼는 경우가 많다.
    • 아직도 부동산 시장에서는 대부분 아파트를 선호하지만, 이는 돈이 없어서 가는 사람들만 빌라를 이용하는 경향이 있었다.
    • 현재는 전세 보증금 때문에 빌라 시장이 망가져 경쟁력이 없어졌으며 이 문제를 해결해야 한다.​
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    • 빌라와 아파트의 옛날 구조와 공급현황의 차이가 언급됨.
    • 현재 서울시의 아파트 수가 인구 대비 부족하며, 이에 따른 서울 부동산 문제가 발생함.
    • 빌라는 짓기 쉬우나 공급이 부족해지면서 높은 가격으로 거래되고 있음.
    • 3년 이후 집이 더욱 부족해질 예상이며, 이는 집값 상승 요인으로 작용할 것으로 예상함.​
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    • 서울을 비롯한 여러 지역에서 재개발과 신도시로의 투자가 활발함
    • 부동산 정책에 따라, 공급이 부족해지거나 다시 늘어날 수 있음
    • 대구는 주거환경의 질과 아파트 공급량으로 인해 양호한 도시로 평가 받음
    • 서울은 재건축에 적합한 빈땅이 없어 재개발에 어려움을 겪음
    • 정부의 공급 정책이 중요하며, 어려운 상황에서 공급을 확보하기 위해 우체국과 기타 건물을 개발하여 주택을 대량으로 공급함​
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    • 문재인 정부 시기에는 재개발을 활발히 풀어주는 것이 중요하다고 말한다.
    • 재개발과 재건축을 풀어주지 않으면, 부동산 시장이 안정되지 않는다.
    • 하지만 재개발을 풀게 되면 부동산 시장이 흔들릴 수 있으며, 이는 공급 부족으로 이어질 수 있다.
    • 공급 부족 문제를 해결하기 위해 재개발을 대규모로 진행해야 하지만, 현재는 그런 정책이 잘 이뤄지지 않은 상황이다.
    • 또한, 건설사들이 자금 부족으로 인해 프로젝트를 시작할 수 없는 악순환 상황이 발생하고 있다.​
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    • 극단적인 집값 상승 혹은 하락은 좋지 않지만 일정 수준의 상승은 꾸준한 경제 성장과 함께 하는 것이 좋다.
    • 대부분의 정부들도 이런 방법을 생각하며 정치 이슈로써 부동산을 갖고 일을 한다.
    • 유주택자와 무주택자 비율은 6대 4정도이며 이들 모두의 관심사와 이익 기반에서 서로 보완해야 한다.
    • 양자 모두가 만족하는 선택을 정부가 만들려면 갈등 조정이 중요하다.
    • 따라서 정부 입장에서는 부동산이슈를 상황에 맞게 규제하고 대화와 협상을 통한 갈등 완화와 해결 방안 모색이 필요하다.​
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    • 한국 기준 금리는 이미 1년 가까이 3.5%로 상승을 멈추었으며, 내년 중순부터 금리 하락이 예상된다.
    • 한국의 주택 담보 대출 금리는 작년에 비해 현재 4.35%로 낮아지고 있으며, 주택 시장에 큰 영향을 미치는 요소라고 생각된다.
    • 미국은 금리 조정이 자유로워 모기지 금리가 급등하였으며, 현재는 7%로 낮아지고 있다.​
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    • 금리 인하를 고려하여 은행 간 경쟁이 심화되면서 기준금리는 그대로이지만 실제 금리가 7.17%로 하락함.
    • 미국도 계속해서 금리 하락할 가능성이 높지만, 완벽한 저금리 시대는 아니며 수요 회복은 어려울 것으로 예상됨.
    • 부동산 시장에서도 현재와는 다른 시점에 집값 상승했던 때가 있으며, 저금리가 악재가 아니라 호재로 인식되는 경우도 있음.
    • 집값 안정을 위해서는 공급이 중요하며, 재건축과 초과의 환수를 해결해야 함.​
      • 기부체납이 많아지면서 도시개조 요구가 증가하고, 재건축과 재개발이 어려워지고 있다.
      • 지역마다 기부 체납 문제가 심각한데, 대신 시장 내부의 문제도 실질적인 재건축을 어렵게 만든다.
      • 강남과 같은 지역에서는 재건축이 이익이 많이 나는데, 다른 지역은 30년이 넘어가면서 재건축 어려움이 커졌다.
      • 재건축을 하기 위해서는 대부분에 5억원 이상의 비용이 필요하고, 내부 인테리어만 새로하여 기존 집에서 살기를 선호한다.​
        • 땅값이 낮은 시기에 재개발을 하는 것이 이젠 어려워졌다.
        • 천년 만년 새 아파트가 아니라 수명을 가진 건물이므로, 30년 이상 된 아파트는 어떻게 할지 고민되는 문제
        • 저층 재건축부터 시작하여 고층 재건축 동네까지 진행하고, 법을 바꿔서 나머지 지역도 부담 없이 재건축을 할 수 있도록 해야 한다.
          • 국내의 정치적인 변화로 정부당국자의 의지가 바뀌면 기존에 계획된 재건축 재개발 정책이 쉽게 쫓겨나 새로운 정책으로 바뀌는 일이 반복됨.
          • 이를 해결하기 어려운 이유 중 하나는 재건축 재개발의 방식에 대한 논란이 있으며, 예비 연구와 계획 수립은 길고 복잡하며 정치적인 위기와 대응계획의 부재로 더욱 어려움을 겪고 있다.
          • 민간부동산 전문가들은 이를 해결하기 위해 정치적인 의지의 필요성을 강조하며, 법을 개선하고 투자자와의 공조, 회복 가능한 수익성 모형 등에 대한 검토와 방안 도출이 필요하다고 주장한다.
          • 재건축 재개발은 슬럼으로 변하는 등 국내 부동산 산업에 큰 영향을 미치므로 정부와 시민 모두가 적극적으로 참여해야 한다.
          • 일기 신도시들의 재건축 재개발 법안이 현재 국회에서 의결을 위해 논의되고 있지만, 이는 정치적인 요소도 많고 여론의 반발도 예상되므로 미정적인 상태를 유지하고 있다.
            • 부동산 투자시 고려해야 하는 대표적 세 가지 요소는 유동성, 수요, 공급이다.
            • 이 중 유동성, 즉 시장에서의 돈의 가치 변동이 높아질 경우 집값이 더 높아지는데, 이는 M2 통화량을 통해 판단 가능하다.
            • 또한 수요와 공급 인증기관의 미분양 정보를 종합적으로 분석하여 투자 결정을 내려야 하며, 투자 심리 역시 고려해야 한다.
            • 이를 위해 일자리 창출 등 관련 정보를 파악하고, 한국은행에서 발표하는 데이터를 참고하면 미래의 부동산 투자에 도움을 준다.